【委任房屋仲介賣房子---委任期間，委任人仍可終止契約】按關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定；居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介他方給付報酬之契約而言，民法第529條、第565條分別定有明文。是居間契約係屬委任契約之特別規定，應優先於委任契約而為適用，反之，若無特別規定，仍有委任契約相關規定之適用。系爭土地專任委託銷售契約書及委託銷售契約，係被告委託原告代為處理銷售系爭土地之事務，原告允為系爭土地銷售訂約之媒介，被告給付報酬之契約，是居間契約所未規定者，仍有委任契約規定之適用。次按契約成立生效後，債務人除負有給付義務(包括主給付義務與從給付義務)外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異(皆使當事人締結契約之目的無法達成)，自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序(最高法院100年度台上字第2號判決意旨參照)。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。再按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。惟終止契約不失為當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然按委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本宗旨。因此委任契約縱有不得終止之特約，亦不排除民法第549條第1項之適用(最高法院95年度台上字第1175號判決意旨參照)。契約終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，若契約當事人未約定終止契約須用一定之方式，則當事人終止契約之意思表示到達相對人時，如依法已生終止契約之效力，自不得因未以一定之方式為之，而否定其效力。則系爭契約已因被告向原告表示不願讓原告繼續銷售而生終止之效力，被告縱於104 年10月19日將系爭土地出賣並於104年11月2日移轉登記予訴外人，已非屬於委託期間內自行將系爭土地出售之行為，故被告辯稱已終止系爭契約，原告不得再依系爭契約第10條第1項第1款之約定請求給付服務費，應屬可採，原告請求被告給付服務費，即屬無據，為無理由(臺灣屏東地方法院105年度訴字第646號民事判決參照)。惟既屬委任契約，則受任地仲介公司仍可依據民法546條｢受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。受任人因處理委任事務，負擔必要債務者，得請求委任人代其清償，未至清償期者，得請求委任人提出相當擔保。受任人處理委任事務，因非可歸責於自己之事由，致受損害者，得向委任人請求賠償。前項損害之發生，如別有應負責任之人時，委任人對於該應負責者，有求償權。」之規定，請求委任人償還已支出的必要費用、已負擔之債務及非可歸責於受任人之事由所生之損害賠償請求權。